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首次集中卖地难改供需状态，下半年新增哪些新盘？ | 房叔说No.191
此次出让预计于4月初集中挂牌，按照初步预测，这批涉宅用地大概率会在今年下半年10月前后形成初步的供应。
今年后续两次涉宅用地集中出让时间预计在6、7月间及10月。第二次出让地块动作快的，可以赶在2022年初春节前首开；第三次出让将在年后形成供应。
也就是说，此次首次集中出让的宅地加上目前在售及存量的房源，基本就是2021年所能够形成供应的新房总量。
此次宅地供应量基本决定了下半年及今年的新房市场的供应情况，那么下半年新房市场上的供应够吗？下半年主要的关注点又在哪些区块？会形成哪些热门新盘？
| PART 2 |
根据统计，此次包括滨江区、钱塘新区在内的主城范围内共计出让涉宅地块20宗。
其中钱塘新区是主城区的供应大户，共出让地块7宗。
钱塘新区下沙片区此次是供应大户，7块土地中五块在下沙，其中金沙湖再迎新供应，金沙湖北岸绿城地块旁即将出让一块宅地。
下沙中心区域集中推出三块组团式住宅用地，三块宅地背靠背、手牵手，距离1号线高沙路站直线约700m，下沙改善需求可关注一波。
钱塘新区绝对热点大江东中心区域也迎来一块宅地，距离7号线启成路站及龙湖天街仅数百米，大概率限价1.98万元/㎡，值得刚需重点关注。
下城区、江干区、西湖区、拱墅区、滨江区合计出让地块仅13宗，传统的高端改善大区上城区没有任何地块计划出让。
13宗地块，下城区、西湖区、江干区各3宗，滨江区、拱墅区各两宗。
而这13宗地块分布于主城区的边沿地带，如转塘、康桥、丰收湖、三墩北、浦沿、华丰等板块，中心区域仅钱江新城二期两宗地块、下城东新三塘两块。
就算加上萧山钱江世纪城两块涉宅用地，中心城区的新增供应地块也仅仅只有6块。
可见今年的主城区的供应量依旧不多，特别是中心城区，今年改善选择恐怕不容乐观，核心城区难买的程度依旧会比较高。
申花、文晖、蒋村、滨江的新房卖一套少一套，珍惜吧。
中心城区最具看点还当属钱江新城两块宅地，这两块宅地都位于钱江新城二期位置更好的五堡区块，而不是更靠近九堡的七堡区块。
这两宗地块也是钱江新城二期首次出让的地块，限价在哪个范围区间非常值得关注。
但不管是参考哪个相邻的区块，这两块宅地都基本锁定了今年热门项目的称号。
除了钱江新城二期两块涉宅用地，东新单元此次出让的大体量商住用地也值得重点关注。
距离5号线香积寺路站仅两三百米，同时又是武林新城拆改的中心地带之一，与南侧文晖也能够充分互动互补。随着申花等板块新房售罄，东新三塘核心地带的改善新盘受追捧只是时间问题。
此次供不应求的传统区滨江区拿出了浦乐单元的两块宅地，滨江区政府、奥体等板块土地基本枯竭，在三江汇的加持下，滨江区大概率会向西侧倾斜部分资源。
从滨江区近些年的拆改节奏看，浦沿沿江及浦乐一带大概率将成为滨江的下一片热土，江南的刚改客群可以重点关注一波。
| PART 3 |
萧山、余杭两大传统的供应大户，此次丝毫不意外依旧拿出了看似“天量”的土地供应。
萧山区此次集中出让涉宅用地共12宗，根据我的初步测算，12宗宅地出让的地上可建面积达137.95万方，接近拱墅区、西湖区、江干区以及下城区四区的可建面积总和。
余杭区供应量相对萧山有过之而无不及，此次集中出让的涉宅用地共7宗，但7宗地块的地上可建面积达233.8万方，可建面积接近主城区的总和。
此次余杭供给量之所以较大与其所出让的地块大小关联密切。
涉及一宗车辆段上盖地块，一宗大体量未来社区区块，一宗大体量TOD地块，这三宗地块的可建面积就超过了萧山区所有地块可建面积的总和。
萧山区此次集中出让的重磅地块为此前的SKP地块，地上可建总面积达约53万方。
除此之外将出让一块钱江世纪城的核心地段宅地，与宇宙神盘创世纪一街之隔，不过地块面积较小，能供应的房源套数较少。
可以预见，今年奥体、钱江世纪城一带的新房供给同样不能满足市场需求，一房难求基本成定局。
萧山区除钱江世纪城核心区两块涉宅用地外，相对核心区仅有宁围将出让的一块涉宅用地，其他宅地皆位于萧山区的较边沿地带。
所以市北、萧山城区能够供应的新房项目还是老一批，供给同样稀缺，江南核心区今年的供应不容乐观。
再回过头来看余杭，首先是未来科技城为代表的西余杭，此次仅有一宗地块，也就是绿汀路上盖项目，限价大概率难突破。
绿汀路上盖项目地上可建总面积约67.77万方，除去商业面积，初步估算涉宅可建面积大约在35万方左右，新房供应量大致会在3000套左右。
3000套的新增供应对于未来科技城及城西的需求而言，依旧算不上多。
且今年不可能全部供应出来，大概率分多批次开盘，今年能够形成的供应预计不会超过1500套。
除此之外，西余杭没有任何新增供应，特别是刚需地块，新房供应的结构存在一定的问题，刚需在城西买房的压力将继续导向二手市场。
与西余杭一样，北余杭同样是供不应求的典型代表。
此次勾庄一带将出让4号线勾庄车辆段上盖地块，地上可建面积约22.5万方，除去商业面积，能够形成供应的新房量应该在1500套至1700套上下。
与绿汀路上盖相同，今年这一千多套的新房供应大概率不会在今年全部释放，所以杭州城区的供给压力依旧不小，后期仍需释放更多的新房供应。
相对西余杭及北余杭，临平一带的涉宅用地有三块，其中鼎湖社区体量最大，地上可见面积达约81万方，加上东湖新城涉宅用地以及目前临平的存量新房，总体供应相对充分。
| PART 4 |
我们再来看看杭州各个方向的大区域供应情况。
首先是城西，城西此次涉及的宅地非常之少，只有绿汀路上盖以及三墩北宅地，供给两块新增涉宅用地，显然城西的新房供应是严重偏少的。
可以预见城西的供应在2021年将继续出现比较严重的需大于供的状态。
其次是城北，与城西一样，城北也是供给不足的典型代表，此次城北集中出让的涉宅用地一共有四宗，勾庄车辆段一宗，康桥一宗、运河湾一宗、以及华丰一宗。
这四宗地块显然依旧不能满足城北的需求情况，且四宗宅地分布较散，和城西一样，城北的新房供应状态不容乐观。
城东供应的宅地在总量上则相对较为充足，丰收湖大型综合体地块，钱江新城二期两宗地块，以及钱塘新区7宗地块，加上临平三宗地块，城东的土地供给总量达13宗。
结合城东目前相对较为充裕的新房存量，城东的供给相对充分。
但值得注意的是，虽然地块总量较多，但实质上核心地块的供给并不多，城东核心区今年难买的趋势会比较明显。
城南此次的供应主力为萧山区，共计12宗涉宅地块，滨江区两宗，江南供给14宗地块。
从地块的总量上看，城南的供给同样是相对充分的，但问题在于核心区供给不足，仅有钱江世纪城两块涉宅用地，宁围一块，以及浦乐单元两块，数量并不算多，且较为分散。
此次江南大量土地分布在萧山的近远郊地带，如瓜沥、衙口、濮阳、所前等，低预算门槛刚需的选择有所增加。
至于临安、以及富阳，此次供应量都不算小。
临安设计住宅地块共12宗，富阳共6宗，结合临安及富阳目前的供给状态，这两区的供应显然是偏大一些的。
| PART 5 |
从以上的分析，我们可以看到，不管是城西、城北、城东、还是江南，核心地带所被分配到的地块并不多。
而杭州新房目前的供应结构恰恰是核心区、热点片区的供应不充分，此次仍然没有得到比较好的供应补充。
目前的杭州楼市，最需要的依旧是相对充分的新房供给，这才是解决目前市场乱象最有力的工具。
第一场供应潮已来，但遗憾的是此次供应潮改变不了什么。
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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